Bodenordnungsmaßnahmen und -verfahren

  • Kauf und Tausch durch An – und Verkauf von Grundstücksteilen
  • Amtliche Umlegung nach § 45 ff BauGB
  • Die vereinfachte Umlegung nach § 80 BauGB
  • Freiwillige oder private Baulandumlegung durch Kauf – und Tausch von Grundstücken
  • Durch städtebaulichen Vertrag nach § 11 BauGB

Grundzüge der vereinfachten Umlegung

Seit dem Europarechtsanpassungsgesetz 2004 ist die ehemals als Grenzregelung bezeichnete Bodenordnungsmaßnahme durch den Begriff „vereinfachte Umlegung“ ersetzt und inhaltlich erweitert worden. Sie dient nunmehr, wie auch die amtliche Umlegung der Neuordnung der betroffenen Grundstücke, um eine wirtschaftliche und zweckmäßige Bebauung zu realisieren. Sie muss im öffentlichen Interesse (zur Realisierung eines Bebauungsplanes) erforderlich und auf freiwilliger Basis durchführbar sein. Der Eingriff in die Rechte des Einzelnen ist bei der vereinfachten Umlegung geringer als im amtlichen Umlegungsverfahren. Wenn das Ziel der Bodenordnung im vereinfachten Verfahren erreicht werden kann, darf das amtliche Verfahren nach § 45 ff BauGB nicht eingeleitet werden. Liegt der neu zu ordnende Bereich im § 34 iger Gebiet, so besteht das öffentliche Interesse darin, eine wirtschaftliche und zweckmäßige Bebauung zu realisieren. Die vereinfachte Umlegung darf aber nur dann angeordnet werden, wenn auch eine freiwillige Regelung durch Kauf und Tausch zwischen den beteiligten Grundstückseigentümern scheitert.

Die vereinfachte Umlegung ist beschränkt auf nur wenige Grundstücke, die aneinander grenzen oder in enger Nachbarschaft liegen und nicht selbständig bebaubar sind. Auch hier gilt, dass jedem Eigentümer nach dem Verhältnis des Wertes des eingeworfenen Grundstückes zum Wert der übrigen Grundstücke ein Grundstück in gleicher oder gleichwertiger Lage zugeteilt wird. (§ 80 Abs. 3). Diese Gleichwertigkeit der Lage ist bei Grenzberichtigungen und nahe beieinanderliegenden Grundstücken fast immer anzunehmen.

Vorteile, die durch die vereinfachte Umlegung erzielt werden, sind in Geld auszugleichen. Gläubigerin der Geldleistungen ist die Gemeinde.

Rechte an Grundstücken können im Verfahren neu geordnet werden.

Nach Erörterung mit den Eigentümern setzt die Gemeinde durch Beschluss die neuen Grenzen und die Geldleistungen fest. Der Beschluss muss übernahmefähig ins Liegenschaftskataster sein, d. h. dass die Grundstücke neu vermessen ins Kataster übernommen werden können. Der Beschluss ist von der Gemeinde ortsüblich bekannt zu machen und entfaltet insofern Rechtswirkung, als dass die vereinfachte Umlegung nunmehr rechtsbeständig ist und der bisherige Eigentums- und Rechtszustand durch den neuen Eigentums- und Rechtszustand ersetzt wird.

Dieser Beschluss wird dem Grundbuchamt zugeleitet mit der Bitte. das Grundbuch entsprechend des Beschlusses zu berichtigen. Das Verfahren wird also ohne notarielle Beurkundungen durchgeführt. Grunderwerbssteuerbefreiung ist bei der vereinfachten Umlegung wie in der amtlichen klassischen Umlegung gegeben.

Verfahrenskritik

Nach BGH Urteilen darf die Wertminderung durch die vereinfachte Umlegung nur geringfügig oder unerheblich sein. Die Grenze wurde höchstrichterlich bei 5 % bis 10 % angesehen.

Werterhöhungen können durch das vereinfachte Verfahren aber sehr erheblich sein. Da sie, wie im amtlichen Verfahren aber abgeschöpft werden, muss die Gemeinde den Eigentümer auf die Höhe der zu leistenden Ausgleichszahlung hinweisen.

In vielen Fällen ist es ratsam, von dem vereinfachten Umlegungsverfahren Abstand zu nehmen. Die betroffenen Eigentümer sollten in solchen Fällen durch eine freiwillige Regelung ohne amtlichen Charakter und ohne festgelegte Verfahrensregelungen den Interessenausgleich suchen, um die durch die Maßnahme bewirkte Wertsteigerung nicht der Gemeinde zu überlassen. Dann entstehen zwar Vermessungs- und Notar- und Gerichtsgebühren, die aber im Verhältnis zu der bewirkten Wertsteigerung des Grundstückes marginal sein können.

Mitwirkungsmöglichkeit der öffentlich bestellten Vermessungsingenieure als Behörde

Nach § 80 Abs.5 Satz 2 sind die Vorschriften des § 46 Abs. 4 (klassische Umlegung) zur Übertragung der Umlegung auf andere Behörden auch hier anwendbar. Die Gemeinde ist befugt, die vereinfachte Umlegung auch auf öffentlich bestellte Vermessungsingenieure zu übertragen. Die Übertragung bewirkt, dass die jeweilige Behörde, hier der ÖbVI, anstelle der Gemeinde das vereinfachte Umlegungsverfahren durchführt.

Die freiwillige Umlegung

Die freiwillige Umlegung ist ein privatrechtlich geregeltes Bodenordnungsverfahren auf freiwilliger Basis. Sie ist dem amtlichen Verfahren angelehnt ohne allerdings die Verwaltungsakte der klassischen Umlegung unterworfen zu sein. Alle Regelungen der Eigentümer untereinander und mit der Kommune basieren auf dem Prinzip der Freiwilligkeit. Ziel und Zweck eines freiwilligen Verfahrens ist das Gleiche, wie das des amtlichen Umlegungsverfahrens, nämlich dass „nach Lage, Form und Größe für die bauliche und sonstige Nutzung zweckmäßig gestaltete Grundstücke entstehen“. Das freiwillige Verfahren kann wie die amtliche Bodenordnung zur Umsetzung der Festsetzungen eines Bebauungsplanes notwendig werden und ebenso im Gebiet nach § 34 BauGB Anwendung finden.

Dabei ist eine Grundvoraussetzung, dass alle Eigentümer ein gleiches Interesse an der Durchführung und Umsetzung des Verfahrens haben, um die Planungsziele eines Bebauungsplanes durch freiwilligen Kauf und Tausch von Grundstücken herbei zu führen. Meinungsverschiedenheiten der Grundstückseigentümer untereinander werden diskutiert und müssen ohne Rechtsstreitigkeiten ausgeräumt werden. Da alle Aspekte eines solchen Verfahrens auf dem Prinzip der freiwilligen Teilnahme beruhen, sind Rechtsmittel gegen Beschlüsse nicht möglich. Die Beteiligten müssen sich folglich als Solidargemeinschaft begreifen und „mit einer Stimme sprechen.“ Mehrheitsbeschlüsse sind nicht denkbar. Alle Verfahrensfragen müssen einstimmig umgesetzt werden. Alle vertraglichen Regelungen untereinander (Tauschvereinbarungen) werden durch privatrechtliche Verträge rechtswirksam abgeschlossen. Damit ist ein wesentliches Merkmal der freiwilligen Umlegung, dass die Anzahl der Umlegungsbeteiligten in der Regel wesentlich kleiner ist, als die im amtlichen Verfahren, weil die Aussicht auf ein solidarisch gemeinsames Handeln bei einer Vielzahl von beteiligten Grundstückseigentümern kaum zu erreichen sein wird. Das freiwillige Verfahren ist gegenüber dem klassischen Verfahren wesentlich zügiger durchzuführen, weil langwierige Rechtsbehelfsverfahren gegen Verwaltungsakte der Gemeinde unterbleiben und es auch keine Rechtsmittelfristen gibt.

Wird keine Einigkeit im freiwilligen Bodenordnungsverfahren erzielt, bleibt zur Umsetzung der planungserforderlichen Bodenordnung nur die Einleitung des amtlichen Bodenordnungsverfahrens zur Baulandbereitstellung.

Der große Vorteil der privaten Umlegung liegt darin, dass die Wertsteigerungen der Grundstücke in vollem Umfang bei den Eigentümern verbleiben und nicht durch die Kommune abgeschöpft werden. Es sind zwar Vermessungs-, Notar-, und Gerichtsgebühren sowie Managementkosten zu bezahlen, die aber in der Regel im Verhältnis zu der Wertsteigerung der Grundstücke zur Entwicklungsstufe Bauland marginal sind.

Bodenschutzklausel „sparsamer Umgang mit Grund und Boden“ §1a Abs.2 BauGB

Durch das Europarechtsanpassungsgesetz ist die schon von Beginn an im damaligen Bundesbaugesetz formulierte Bodenschutzklausel weiter ausgeformt worden. „Mit Grund und Boden soll sparsam und schonend umgegangen werden.“ Je nach den örtlichen Verhältnissen und der städtebaulichen Situation soll an Stelle von Neuausweisungen von Bauflächen die Möglichkeit der innerörtlichen Entwicklung bevorzugt geprüft werden. Außerdem soll der flächensparenden Bauweise Vorrang eingeräumt werden. Schädliche Bodenveränderungen, die auf Bodenversiegelungen zurück gehen, sollen möglichst vermieden werden.

Ergänzt wurde die Bodenschutzklausel 2013 durch das Gesetz zur Stärkung der Innenentwicklung der Städte und Gemeinden. Hiermit soll die Funktionsfähigkeit der Innenentwicklung der Innenstädte und Ortskerne gestärkt werden, zu Gunsten der Flächen am Ortsrand und auf der grünen Wiese. Dieses Gesetz ist die Konsequenz aus der Nachhaltigkeitsstrategie, die die Bundesregierung verfolgt, der Innenentwicklung der Städte und Gemeinden Vorrang vor der Außenentwicklung ein zu räumen. Damit will man erreichen, dass der täglich bundesweit durch Baumaßnahmen ermittelte Flächenverbrauch von 77 Hektar bis zum Jahr 2020 auf täglich 30 ha reduziert wird. Das Bauleitplanverfahren nach § 13a BauGB das „beschleunigte Verfahren“ wurde als Verfahren der Innenentwicklung eingeführt.

Baulandmobilisierung

Bonn wächst. Diese Aussage gilt auch für viele weitere deutsche Ballungsräume. It Nrw sagt für die nahe Zukunft ein Bevölkerungswachstum allein für unsere Stadt von rund 30.000 Personen voraus. Darauf müssen Politik und Verwaltung reagieren, um die schon heute stark steigenden Miet- und Immobilienpreise zu dämpfen und den angespannten Immobilienmarkt zu entlasten. Das wird nur durch eine Angebotssteigerung von Baulandflächen gelingen. Zurzeit fehlen nicht nur Sozialwohnungen, sondern auch Wohnungen im mietpreisgedämpften Segment, also Wohnungen zu einem Mietpreis von 8,00 €/m² bis etwa 10,00 €/m². Die rechtlichen Steuerungselemente für eine zügige Bereitstellung von Bauland sind lange vorhanden. Was fehlt sind einerseits durchsetzbare Entscheidungen und politischer Mut zur Ausweisung ebensolcher Bereiche und andererseits lähmend lange planungs- und bauordnungsrechtliche Genehmigungsverfahren.

Bonn hat nach städtischen Quellen ein Stadtgebiet von 141 km². Davon sind weniger als ein Drittel des Stadtgebietes bebaute Bereiche. Dennoch gelingt es kaum, neue größere Flächen dem Wohnungsbau zu überlassen. Ein Blick auf die Stadtgrundkarte, den Flächennutzungsplan und auf das städtische Luftbild zeigen um die engeren ehemaligen selbständigen Städte Bonn, Beuel und Bad Godesberg verstreut und zentumsferner liegende Ortslagen, wie zum Beispiel Holzlar, Hoholz Ippendorf, Röttgen oder Oberkassel. Häufig sind bei genauer Betrachtung dieser „Einzeldörfer“ deren Ortsränder beim Übergang in die freie Landschaft zerfranst und ohne abgerundeten baulichen Abschluss. Diese inhomogene Stadtstruktur, durch die

viele Einzeldörfer geprägt, bietet aber auch Flächenpotential für Neuausweisungen. Dazu muss dann gegebenenfalls auch einmal der Mut aufgebracht werden, den oftmals wie Fjorde in die bauliche städtische Struktur hineinragenden Landschaftsschutz auf zu heben und Nachverdichtungen zu genehmigen.

Der Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13 a, das beschleunigte Verfahren

Text folgt…